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TABELLE CONDOMINIALI VARIABILI
La Cassazione promuove le modifiche a maggioranza
Con la sentenza n. 18477 depositata il 10 agosto 2010, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato un importante principio, che aiuterà molti condomìni ad uscire dall’empasse in cui si trovano da tempo. Secondo la Suprema Corte, per modificare le tabelle millesimali è sufficiente la maggioranza relativa dei condòmini, pari ad almeno 500 millesimi.
La pronuncia arriva a risolvere l’annoso problema in cui versano molti condòmini a seguito di importanti modifiche della superficie di singole unità immobiliari – ad esempio per sopraelevazione o recupero del sottotetto da parte del proprietario dell’ultimo piano. Tali opere aumentano il valore dell’unità immobiliare in cui vengono eseguite e logica vorrebbe che successivamente si procedesse alla rideterminazione dei millesimi di valore di tutte le diverse unità di condominio.
Precedente orientamento
Il disposto dell’art. 1118 del Codice Civile, infatti, stabilisce che il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se non altrimenti disposto. Inoltre, cosa che ben più interessa la quotidiana gestione del condominio, in base all’art. 1123 C.C., le spese per la conservazione, la manutenzione e il godimento degli enti comuni, nonché per le prestazioni di servizi e per le innovazioni che li riguardano, sono sostenute dai condòmini proprio in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno.
Per lungo tempo la stessa Corte di Cassazione ha ritenuto che per l’approvazione e/o la revisione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso di tutti i condòmini e che in assenza di detto consenso dovesse provvedervi il giudice su domanda degli interessati (si vedano C. Cass. 18.04.1978 n. 1846; C. Cass. 17.10.1980 n. 5593; C. Cass. 19.10.1988 n. 5686; C. Cass. 5.06.2008 n. 14951).
Nuovo orientamento
Con la sentenza del 9 agosto 2010 n. 18477, la Cassazione ha affermato che nel condominio le tabelle millesimali generali, e non più le c.d. tabelle “derivate” non devono essere approvate con il consenso unanime dei condòmini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 del Codice Civile, secondo comma.
In sintesi, la Suprema Corte distingue tra tabelle tradizionali (cioè quelle che si limitano a tradurre ed applicare al caso concreto del singolo condominio la regola della proporzione intero condominio/singola proprietà di cui all’art. 1123 C.C.), dalle tabelle con cui contrattualmente, i condòmini decidono di derogare in parte alla Legge, per lo più fissando criteri per la ripartizione delle spese comuni diversi da quello normativo.
Queste ultime tabelle, definite convenzionali, cioè contrattuali, in quanto specifica espressione delle volontà e libertà di diritto privato delle parti coinvolte e inerente loro diritti disponibili, non possono che essere oggetto di approvazione unanime. Solo tutte le parti che hanno partecipato ad un contratto, infatti, possono derogarvi e porvi modifiche.
Cosa cambia
Quindi se in un condominio ci sono 21 condòmini, dei quali cinque hanno in tutto 334 millesimi, e all’assemblea intervengono loro più altri quattro (per un totale di 300 millesimi), la delibera sarebbe approvata con il solo voto favorevole dei primi cinque. Rimangono invece le regole attuali da assumere in prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, anche se le assemblee in prima convocazione sono sempre più rare.
I confini della pronuncia
Non tutte le tabelle millesimali possono essere variate. In realtà, dopo la sentenza della Cassazione n. 18477/2010 viene affermato che le tabelle di natura contrattuale restano modificabili con il consenso unanime di tutti i condòmini, in quanto l’eccezione al principio generale si rileva molti limitata. Di fatto per tabella di “natura contrattuale” bisogna intendere quelle che abbiano espressamente inteso derogare ai criteri di riparto delle spese dettati dall’art. 1123, co. 1 del Codice Civile.
Tuttavia, la disciplina del condominio prevede misure necessarie per impedire oneri ingiustificati a carico dei condòmini che fanno parte della minoranza, come il principio della doppia maggioranza (per teste e per millesimi). Anche la nuova interpretazione della Cassazione non prevede la possibilità, per la maggioranza, di approvare tabelle arbitrarie ed eccessivamente gravose a danno di qualche condòmino, perché, anche se ora è riconosciuta la validità di una tabella modificabile, restano immutati i presupposti che giustificano le modifiche dei valori millesimali.
Iter da seguire
Volendo schematizzare su come occorre procedere, le valutazioni da eseguire prima di procedere alla delibera, sono le seguenti:
1. verificare le tabelle: il primo passo è controllare quali tabelle millesimali ci sono nel condominio. Bisogna fare riferimento all’ultimo bilancio e controllare il regolamento condominiale.
2. Accettare lo stato di fatto: il presupposto per la modifica della tabella è una variazione rilevante dello stato di fatto. Significa accettare la trasformazione di un sottotetto, una sopraelevazione e la chiusura di un lastrico solare.
3. Parere tecnico: prima di avviare la procedura occorre contattare un tecnico per stimare il risultato finale; se le variazioni sono consistenti è giusto procedere.
4. Confronto con i vicini: sentito il tecnico è meglio avviare una serie di contatti informali con i vicini, in quanto occorre arrivare in assemblea con il più ampio consenso possibile.
5. Convocare l’assemblea: chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea. La richiesta deve avvenire da due condòmini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi.
6. Incarico formale: per rivedere le tabelle occorrono due assemblee; nella prima si conferisce l’incarico ad un tecnico e nella seconda si approvano le nuove tabelle.
7. Voto finale: l’ultimo atto è la delibera con cui si approvano le nuove tabelle.
8. Contromosse: la delibera assembleare assunta in violazione di legge può essere impugnata entro 30 giorni; per contestare un errore di calcolo nelle nuove tabelle si può ricorrere al giudice con l’azione di revisione.
06/10/2010